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      “公摊”问题的本质是什么?关于“公摊”的最全解读

      • 2019年2月27日 FanTianQing来源:新浪网 1242 81
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      关于“公摊”的最全解读!

      关于“公摊”的最全解读!

      1,引言

      毫无疑问,前两天这个周末在地产界甚至财经界,被刷屏的消息当属“取消公摊”。笔者实在不明白为什么一个“公摊”引发了地产界(其实主要是地产类的自媒体)的集体兴奋(难道是找不到写的了吗?)。我们先来看看标题感受一下画风:“别了公摊、买房人笑了”、“楼市将取消‘公摊面积’,房价是跌还是涨?”、“别指望公摊面积取消!?#20445;?#31561;?#21462;?#36825;导致笔者在写这篇文章时想了半天不知道应该取个什么标题才好。

      “天下苦‘公摊’久矣?#20445;?#36825;是笔者对于“公摊”引发热议的直观感受。毕竟,购房者花了钱却没有得到对应的可使用面积,这事儿搁谁心里可能都不舒坦。但是?#28909;?#36825;件事引起了这么大的关注,抛开喧嚣,我们不妨也来认真研究一下。

      关于“公摊?#20445;?#30340;确?#19981;?#26377;几个地方需要好好梳理一下。

      2,“公摊”往事

      十多年前(大约在2004年左右),当我国越来越多城市中?#29992;?#30340;住房从“多层式”住宅建筑向着“高层电梯”这一建筑形态转变的时候,“公摊?#26412;?#26366;引起过一波争议。显然,相对于没有电梯的多层建筑而言,高层电梯公寓(包括“”小高层“)的公摊率是要高得多的(与之相对的就是更低的“得房率?#20445;?#19981;过好在当年各地房价的基数都还相对较低,所以购房者也逐渐接受了高层电梯常见的20%-30%的公摊率。

      时间切换到现在,随着各地房价已经处在一个相对十余年前高得多的水平上,人们对于““公摊”似乎也越来越难以忍受了。于是,在自2016年以来的这一轮房价上涨和楼市严厉调控的大背景之下,公摊问题似乎?#30452;?#24471;尖锐了起来。

      有人说“公摊”是中国住房市场特有的现象和问题,?#28304;?#31508;者倒不太认同。

      国外购房一般按“?#20303;?#35745;价,所以相对来说不是这么重视“公摊”的问题。但“公摊”的问题放哪儿都是客观存在的,?#28909;?#22269;外的高层公寓类住宅建筑也有入户大堂、电梯井等公共空间,只不过买房时按套计价也就无所谓了。此外,国外很多住宅属于低密度建筑(即各类别墅或类别墅建筑形态),其“公摊率”本身也很低,所以重视这个问题的人就更少了。

      也许国内公众对“公摊”最主要的不满原因就是多花了钱。?#28909;?#36141;买建筑面积100平米的住房,假设公摊率为30%,那么购房者在获得70平米实际使用面积(套内面积)的同时,却支?#35835;?00平米面积的金额。在房价较高的当前(特别是一线城市),这多付的30平米面积的资金可能会是很大一?#26159;?/p>

      由此,让我们来数一数“公摊”的“几宗罪”。这可能导致的一些问题包括但不局限于下面一些:

      1)加剧购房者对房价的抱怨,觉得多花了很多冤枉钱。

      2)上面这一点很容易就会牵涉到其他方面。?#28909;?#31934;装房维权的一个点就是业主认为按建面收装修款不合理,要求退公摊。但这实际上还是上面说的购房者觉得多花了很多冤枉钱的问题。

      3)加剧业主和物管方的冲突,?#28909;?#19994;主在公共区域乱放东西等,甚至极端情况下拒交物业费。

      3,公摊由什么决定?

      严格地说,公摊应该算是一个建筑概念。

      公摊面积是指每套(单元)商品房依法应当分摊的公?#23186;?#31569;面积。公摊面积=建筑面积-套内面积。公摊面积一般包括楼栋大堂、电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备房、公共门厅、过道、值班警卫室、共?#20204;?#20307;?#21462;?/p>

      公摊面积的认定应该经过专业的房产测绘部门(如测绘大队)的面积认证。

      常见的相关计算公式有:

      建筑面积=套内建筑面积+公摊面积。

      公摊面积=公摊系数*套内建筑面积。

      公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总?#36164;?/p>

      套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积。

      公摊与室内面积的比例和该套物业所处的具体物业形态有很大的关系。简单地说,如果电梯、公共设施(公共空间)、走廊(过道)等越多,公摊系数也必然就越大。

      请特别注意三点:

      1)别墅物业的公摊是最低的。不仅独栋和联排类的公摊很低,连“叠拼?#20445;?#26377;的项目也叫花园洋房,但一般在5层楼高左右)也可以做到3%左?#30097;?#33267;更低。反正楼梯等都在自己家室内,?#28909;?#19981;需要和别人共用,那自然也不能算作公摊了。

      2)当前新房市场最为常见的电梯公寓(如100米高度,33层左右),公摊率一般也为30%左右。以前一些20来层的电梯住宅做得好的话可以把公摊率控制在20%左右。但由于现在的新建住宅一般都是100米(或略低)的层高,所以公摊率在30%左右算正常。但也有一些楼高大于100米的超高层住宅建筑(特别是有类似高层写字楼那样的“核心筒”的话),那公摊率就会更高。另外请注意,商业属性的物业,其公摊率是普遍高于住宅物业的。?#28909;?#19968;些商办物业改的类住宅产品,其公摊率往往会大大地高于近似高度的住宅物业。

      3)当前的住宅市场上?#19981;?#26377;一些有意思的产品分化。一些强调豪华属性的物业,往往突出类似9米(甚至更大)挑高的入户大堂、更宽阔的电梯厅(包括更大、更多的电梯)、各种体现品质的公共空间等特别的产品属性,这无疑?#19981;?#21152;大公摊率。一些追求豪华和奢侈属性的产品公摊率超过40%也不算夸张。而一些偏刚需的小户型住宅产品(在商业公寓类的产品也较为常见),由于设置了一些共享空间之类的公共部分,其公摊率往往也较高。

      如何应对2019年新?#38382;?#19979;中国房地产行业的变化与挑战?

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